mar. Mar 19th, 2019

La nueva ley hipotecaria entrará en vigor en junio tras su publicación en el BOE | Hacienda



Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrará en vigor finalmente a medios del mes de junio, tras su publicación este sábado 16 de marzo de la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en el Boletín Oficial del Estado (BOE), casi un mes luego de que la aprobara el Congreso y cuando ha pasado una semana desde que se recogiera en el Boletín de las Cortes.

Está previsto que, tal y como establece el documento, las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entren en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, por lo que retrasa hasta el 16 de junio su aplicación efectiva.

La nueva ley establece, entre otras cuestiones, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, un abaratamiento de los intereses de aplazamiento y de amortización anticipada, o el aumento de los meses de impago ayer de que se ejecute un crédito.

Pese a que el Congreso celebró el pasado 21 de febrero las últimas votaciones de esta ley, relativas a las enmiendas introducidas a su paso por el Senado, han pasado más semanas hasta que finalmente se haya publicado en el BOE. Precisamente, una de estas enmiendas de última hora concedió a las entidades financieras un maduro plazo para adaptarse a las novedades.

Paso por el Senado

Así, a propuesta de PP y Ciudadanos, el Senado alargó los 30 días de plazo fijados inicialmente por el Congreso, elevando este plazo para su entrada en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE. Esta modificación fue avalada luego en el Congreso, con el respaldo de PP, Cs, PDeCAT, UPN y Foro Asturias.

La ley sirve para trasponer una directiva para la cual España ya acumula un retraso de tres primaveras, ya que el plazo para trasponer esta directiva acabó en marzo de 2016, razón por la que la Comisión Europea inició en su momento un procedimiento de penalidad. Este puede derivar en una multa de 105.991,6 euros por cada día de retraso, más de 116 millones de euros en total.

Desahucios

Los requisitos establecidos para que un parcialidad aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de fertilizar un determinado número de cuotas se endurecerán a partir de su entrada en vigor.

Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad puede cultivar su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben aventajar el 3% del renta concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera parte de vida de un préstamo, y el 7% del renta concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda parte. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el plazo irresoluto al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

El número de cuotas impagadas del renta concedido necesarias para arribar a acumular el 3% de la primera parte o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente maduro a las tres cuotas mensuales que asiduamente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La reglamento válido no regula este derecho de las entidades, pero la mayoría de los contratos vivos incluyen cláusulas de vencimiento anticipado en las que generalmente se establece que esto ocurre a partir de tres cuotas impagadas. La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas contractuales como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas.

Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más conveniente la cláusula determinada con su parcialidad o que el vencimiento anticipado se haya producido con anticipación a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

En un documento dedicado a la nueva ley hipotecaria, el Cárcel de España explica que el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los bancos podría traducirse en un “cierto endurecimiento” de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los clientes con un maduro perfil de aventura.

En este sentido, la autoridad presidida por Pablo Hernández de Cos cree que las nuevas exigencias incluidas igualmente en la regulación sobre una maduro evaluación de la solvencia del prestatario ayer y durante la vida del préstamo podrían contribuir a acrecentar el meta de unas condiciones más duras a la hora de solicitar un préstamo. En su opinión, igualmente favorecería la progreso de las carteras crediticias de los bancos.

Comisión máxima

Por otro flanco, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un parcialidad a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán.

En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del renta amortizado los diez primeros primaveras de vida y del 1,5% si se decide tolerar a promontorio luego.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del renta amortizado establecido actualmente en caso de que tengan oficio en los cinco primeros primaveras de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce luego, hasta el 0,25% durante los tres primeros primaveras (o, alternativamente, al 0,15% durante los cinco primeros primaveras, en función de lo que acuerden las partes) y al 0% luego.

En todo caso, el valía de las comisiones no podrá exceder, ni en los créditos a tipo fijo ni variable, del de la pérdida financiera ocasionada al parcialidad. Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso la entidad deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir anticipadamente en activos similares.

El Cárcel de España justifica las comisiones más elevadas en los préstamos a tipo de interés fijo con el fin de evitar la pérdida financiera, sin incautación admite que es posible que en ciertos casos no se cubra completamente con los límites máximos establecidos en la nueva regulación.

Más compra para el cliente

La nueva ley hipotecaria igualmente introduce que la maduro parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del parcialidad.

Tras su entrada en vigor, los gastos de gestoría, de bufete y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá igualmente a cargo del parcialidad, según el Existente Decreto-ley 17/2018 ratificado por el Gobierno de Pedro Sánchez, que dice lo contrario a la sentencia definitiva tras el ‘lío’ forense del Tribunal Supremo.

La autoridad monetaria prevé que los mayores gastos de constitución soportados por los bancos podrían propiciar un “cierto” aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a la modalidad de tipo de fijo.

Otras medidas que igualmente se incluyen en la nueva ley hipotecaria están relacionadas con el reforzamiento de la información acondicionado para los clientes en etapa precontractual, la estandarización de los contratos a nivel europeo o los menores costes de transacción asociados a la subrogación o a la novación.

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